Comprar un inmueble en La Palma siendo alemán: fiscalidad, herencia y residencia — la guía 2026

Canarias forma parte de España y de la Unión Europea, pero queda fuera del territorio armonizado de IVA. En lugar del IVA español (21 %) se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), con un tipo general del 7 %. Para construcción, rehabilitación y compra de obra nueva directamente al promotor supone un ahorro real — y una de las razones por las que el marco fiscal de Canarias importa a compradores con horizonte largo.

Para vivienda de segunda mano se aplica el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En Canarias el tipo actual es del 6,5 %, sensiblemente inferior al 8–10 % habitual en muchas comunidades peninsulares. En una compra de 600.000 €, el ITP ronda los 39.000 € — muy por debajo del equivalente alemán sumando Grunderwerbsteuer y notario.

Además del ITP, el comprador debe presupuestar notaría, registro, gestoría y — si se hace representar — honorarios de abogado. En conjunto, un comprador alemán debe contar con unos 8–11 % de gastos sobre el precio de compra. Detallamos el reparto en la página de honorarios.

En el lado alemán, la compra en sí no genera IVA ni Grunderwerbsteuer. La Hacienda alemana solo entra en juego cuando el inmueble produce ingresos — alquileres, plusvalía en la venta, o un hecho sucesorio o de donación.

El CDI Alemania–España vigente desde 2013 sigue el modelo OCDE. Para inmuebles rige el principio de situs: las rentas y ganancias se gravan donde está el inmueble — España. Alemania las declara exentas con reserva de progresividad (Progressionsvorbehalt), es decir, no se gravan dos veces pero elevan el tipo aplicable al resto de rentas alemanas.

En la venta, el derecho a gravar la plusvalía también corresponde a España. Los vendedores no residentes tributan por IRNR al 19 % sobre la ganancia. Detalle importante: cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3 % del precio en notaría como pago a cuenta al fisco español. Muchos vendedores alemanes lo descubren solo el día de la firma.

Mientras la residencia fiscal permanece en Alemania, el propietario tributa en España solo por obligación real. Para uso propio — segunda residencia no arrendada — España aplica una imputación de rentas del 1,1 % o 2 % del valor catastral, gravada al 19 %. Para una vivienda típica en La Palma, son unos pocos cientos de euros al año.

Si el inmueble se alquila — incluso por semanas a través de plataformas — los rendimientos netos se declaran trimestralmente vía Modelo 210. Los ciudadanos UE pueden deducir gastos proporcionalmente; el tipo es igualmente el 19 %. A ello se suman el IBI municipal, las tasas de basuras y, para patrimonios elevados, el Impuesto sobre el Patrimonio, cuyo tratamiento para no residentes en Canarias resulta hoy claramente más favorable que en regiones como Baleares.

Para propietarios alemanes en La Palma, la herencia es sistemáticamente el punto más infravalorado. Según el Reglamento (UE) 650/2012, por defecto se aplica la ley de la última residencia habitual del causante. Un alemán con residencia estable en La Palma queda sujeto por defecto al Derecho sucesorio español — con reglas de legítima muy distintas de las alemanas.

El alemán puede elegir expresamente su ley nacional en el testamento (professio iuris del art. 22). Esta cláusula debería figurar en todo testamento de un alemán con inmueble en España, resida aún en Alemania o ya en la isla. Sin ella, planificaciones sucesorias alemanas cuidadosamente diseñadas pueden desbaratarse frente a la legítima española.

En el plano fiscal, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es competencia autonómica. Canarias aplica bonificaciones de hasta el 99,9 % para parientes cercanos (cónyuges, hijos, nietos). En la práctica, la tributación efectiva sobre un inmueble en La Palma dentro del núcleo familiar suele ser muy baja. Alemania grava el mismo caudal en paralelo; el impuesto pagado en España se acredita según el CDI.

Quien permanece más de 183 días al año en España o tiene aquí el centro de sus intereses vitales es residente fiscal español — obligado a declarar la renta mundial. Para muchos compradores alemanes que inicialmente sólo planean una segunda residencia en La Palma, esta pregunta se vuelve real tras algunos años.

El paso de la fiscalidad alemana a la española es planificable, pero requiere anticipación. Hay que abordar, entre otros: baja en el padrón alemán, tratamiento de pensiones y rentas de capital alemanas, eventual Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) sobre participaciones significativas en GmbH, cobertura sanitaria vía formulario S1 o vía privada, y la posible aplicación del régimen especial de impatriados (Ley Beckham) en el caso concreto.

Una vez adquirida la residencia fiscal española y con bienes en el extranjero — típicamente en Alemania — superiores a 50.000 € por categoría (cuentas, valores, inmuebles), procede su declaración vía Modelo 720 ante la Hacienda española, inicialmente y ante cambios relevantes. Las sanciones desproporcionadas anteriores se han recortado tras la STJUE, pero la obligación de información persiste.

En Alemania, mientras se mantenga la obligación tributaria, el inmueble de La Palma debe figurar en la Anlage V / Anlage AUS de la declaración alemana. Las administraciones tributarias alemana y española intercambian información automáticamente — asumir opacidad no es una estrategia.

Las escrituras notariales en La Palma se leen y firman en español. Los compradores sin dominio suficiente del idioma necesitan un intérprete jurado o una traducción escrita — el notario tendrá reparos válidos en caso contrario. En la práctica, el comprador alemán actual espera más: un acompañamiento continuado en alemán que cubra idioma, gestión de expectativas, diferencias culturales y los plazos reales de la administración española.

Es exactamente lo que hacemos. La Palma Exklusive acompaña al comprador alemán desde la primera visita hasta la firma y el post-completion — en alemán, con acceso directo a los abogados y asesores fiscales con los que trabajamos desde hace años. Quien ya haya leído la guía en alemán para compradores encontrará aquí la profundización fiscal y jurídica.

El primer error es estructural: trasladar los esquemas mentales alemanes uno a uno a España. El Registro de la Propiedad español tiene una calidad jurídica distinta del Grundbuch alemán, el notario cumple un papel distinto, y el contrato de arras es un contrato de reserva con efectos jurídicos reales — no la carta de intenciones no vinculante por la que a veces se confunde.

El segundo es fiscal: adquirir el inmueble a través de una GmbH alemana o una SL española porque un conocido 'lo hizo así'. En la gran mayoría de situaciones privadas, la adquisición directa como persona física es más eficiente fiscalmente — especialmente ante la herencia y la venta futura. Las estructuras tienen sentido, pero antes de comprar, no después.

El tercero es procesal: infravalorar el tiempo necesario para NIE, cuenta bancaria y poderes. Quien compra desde Alemania debería tener estos elementos cerrados tres a seis semanas antes del notario, no la semana anterior.