Desarrollo Residencial Urbano en San Pedro

Baltavida · Breña Alta · La Palma

3.400 m² de suelo urbano residencial extensivo con potencial preliminar para desarrollar entre 6 y 10 viviendas.

Precio del suelo: 100 euros/m²

LA OPORTUNIDAD

La Palma Exklusive presenta una interesante oportunidad de inversión y promoción residencial en la zona de Baltavida, en San Pedro de Breña Alta.

La propiedad comprende aproximadamente 3.400 m² de terreno clasificado, según la información facilitada, como suelo urbano de uso residencial extensivo.

Su superficie, ubicación y calificación urbanística permiten estudiar distintas alternativas de desarrollo, desde una promoción de seis chalets independientes hasta un conjunto de aproximadamente diez viviendas compactas, siempre sujeto a la correspondiente comprobación técnica y urbanística.

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

La parcela se encuentra en una zona residencial consolidada, inmediatamente próxima al CEIP Manuel Galván de las Casas y a poca distancia del centro de San Pedro.

Su ubicación permite acceder con facilidad a comercios, supermercados, servicios municipales, instalaciones deportivas, transporte público y demás equipamientos cotidianos.

También se encuentra convenientemente situada respecto al Hospital Universitario de La Palma, Santa Cruz de La Palma, las principales zonas comerciales de Breña Alta y Breña Baja y el aeropuerto.

Esta combinación de entorno residencial, servicios cercanos y buenas comunicaciones convierte el terreno en una base especialmente interesante para desarrollar vivienda familiar de nueva construcción.

PARÁMETROS URBANÍSTICOS PRELIMINARES

Tomando como referencia los parámetros generales estudiados para la ordenanza de Residencial Extensivo:

Superficie mínima de parcela: 300 m²
Frente o dimensión mínima: 15 metros
Edificabilidad máxima: 0,60 m²/m²
Ocupación máxima: 30 %
Número máximo de plantas: 2
Altura máxima: 7,50 metros
Retranqueo frontal orientativo: 5 metros
Retranqueos laterales y posteriores orientativos: 3 metros
Tipología: edificación abierta

Aplicados teóricamente a una superficie de 3.400 m², estos parámetros representarían:

Edificabilidad máxima teórica: 2.040 m²
Ocupación máxima teórica en planta: 1.020 m²
Equivalencia teórica: hasta once parcelas mínimas de 300 m² antes de descontar accesos, viarios interiores, retranqueos y zonas comunes.

La edificabilidad disponible no parece ser el principal condicionante. La capacidad definitiva dependerá especialmente de la geometría registral, la pendiente, los accesos, los retranqueos, el aparcamiento, las instalaciones y la fórmula jurídica y técnica elegida para ordenar el conjunto.

POSIBLES ESCENARIOS DE DESARROLLO

Escenario 1: Seis chalets independientes

Desarrollo orientativo de seis viviendas unifamiliares de aproximadamente 140 a 150 m² construidos, distribuidas en dos plantas y acompañadas de jardín, terraza y aparcamiento privado.

Superficie bruta de suelo por vivienda: aproximadamente 567 m²
Coste de suelo por vivienda: aproximadamente 56.667 euros
Superficie construida total estimada: entre 840 y 900 m²

Es la alternativa con menor densidad y mayor privacidad, pero requiere posicionar las viviendas dentro de un segmento de precio más elevado.

Escenario 2: Ocho viviendas pareadas

Desarrollo orientativo de cuatro bloques pareados, con un total de ocho viviendas de aproximadamente 115 a 125 m² cada una, jardines privados, aparcamiento y acceso interior compartido.

Superficie bruta de suelo por vivienda: aproximadamente 425 m²
Coste de suelo por vivienda: aproximadamente 42.500 euros
Superficie construida total estimada: entre 920 y 1.000 m²

Representa un equilibrio interesante entre calidad residencial, aprovechamiento del suelo y precio final de venta.

Escenario 3: Diez viviendas compactas

Desarrollo orientativo de diez viviendas de aproximadamente 95 a 105 m², preferiblemente con tres dormitorios, terraza o pequeño jardín y aparcamiento.

Superficie bruta de suelo por vivienda: aproximadamente 340 m²
Coste de suelo por vivienda: aproximadamente 34.000 euros
Superficie construida total estimada: entre 950 y 1.050 m²

Este escenario reduce significativamente la incidencia del terreno por unidad y permite trabajar con un precio final más accesible para el mercado residencial de La Palma.