Immobilie auf La Palma kaufen als Deutscher: Steuern, Erbrecht und Wohnsitzverlagerung — der Leitfaden 2026

Die Kanarischen Inseln sind Teil Spaniens und der Europäischen Union, aber sie liegen außerhalb des harmonisierten Mehrwertsteuergebiets. Statt der spanischen IVA (21 %) gilt hier die IGIC, der Impuesto General Indirecto Canario, mit einem Regelsatz von 7 %. Für Bauleistungen, Renovierungen und den Erwerb neuer Immobilien direkt vom Bauträger ist das ein spürbarer Unterschied — und einer der Gründe, warum der steuerliche Rahmen der Kanaren für langfristig orientierte Käufer relevant ist.

Für Bestandsimmobilien gilt statt IGIC die spanische Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die auf den Kanaren mit derzeit 6,5 % moderater ausfällt als in vielen Regionen des Festlands, wo 8 – 10 % üblich sind. Für einen deutschen Käufer bedeutet das: Bei einer Bestandsimmobilie zu 600.000 € liegen die ITP-Kosten bei rund 39.000 €, deutlich unter dem, was in Bayern oder Nordrhein-Westfalen bei einem vergleichbaren Kauf plus Grunderwerbsteuer und Notar anfallen würde.

Neben der ITP fallen Notargebühren, Grundbucheintragung, Gestoría und — für Käufer, die sich vertreten lassen — Anwaltshonorare an. In der Summe sollten deutsche Käufer mit rund 8 – 11 % Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen. Die genaue Verteilung setzen wir auf unserer Gebührenseite auseinander.

Wichtig für die deutsche Seite: Der Kauf einer spanischen Immobilie ist in Deutschland weder umsatz- noch grunderwerbsteuerpflichtig. Das deutsche Finanzamt interessiert sich erst dann für das Objekt, wenn daraus Einkünfte fließen — Mieten, Wertsteigerungen beim Verkauf, oder wenn das Objekt in einer Erbschaft oder Schenkung auftaucht.

Das seit 2013 gültige DBA zwischen Deutschland und Spanien folgt dem OECD-Musterabkommen. Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus einer Immobilie werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt — also für La Palma in Spanien. Deutschland stellt diese Einkünfte in der Regel unter Progressionsvorbehalt frei, das heißt: Sie werden in Deutschland nicht noch einmal besteuert, wirken aber auf den deutschen Steuersatz für die übrigen Einkünfte.

Bei einem Verkauf mit Gewinn liegt das Besteuerungsrecht ebenfalls beim Belegenheitsstaat — Spanien. Nichtansässige zahlen dort auf den Veräußerungsgewinn die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) zu einem Pauschalsatz von aktuell 19 %. Wichtig: Der Käufer behält beim Verkauf durch einen Nichtansässigen 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung ein und führt sie ans spanische Finanzamt ab. Wer das nicht kennt, wundert sich am Notartermin.

Solange der deutsche Käufer seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland behält, bleibt er in Spanien beschränkt steuerpflichtig. Bei Selbstnutzung — also einer nicht vermieteten Ferienimmobilie — fällt jährlich eine fiktive Einkommensteuer auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts an, versteuert mit 19 %. In der Praxis sind das bei einer typischen La-Palma-Immobilie einige hundert Euro pro Jahr.

Bei Vermietung — auch nur wochenweise über Ferienplattformen — sind die Nettomieten vierteljährlich per Modelo 210 zu erklären. EU-Bürger dürfen Werbungskosten anteilig abziehen; der Steuersatz beträgt ebenfalls 19 %. Hinzu kommen die kommunale IBI (Grundsteuer), Müllgebühren und, bei größeren Vermögen, die spanische Vermögensteuer, deren Freibeträge und Anrechnungen für Nichtansässige auf den Kanaren mittlerweile deutlich attraktiver sind als in Regionen wie den Balearen.

Für deutsche Eigentümer auf La Palma ist das Erbrecht regelmäßig der unterschätzteste Punkt. Nach der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012) gilt grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Wer seinen Lebensmittelpunkt nach La Palma verlegt, unterliegt im Todesfall automatisch spanischem Erbrecht — mit Pflichtteilsregeln, die von den deutschen deutlich abweichen.

Deutsche Erblasser können in ihrem Testament ausdrücklich das deutsche Recht wählen (Rechtswahl nach Art. 22 EuErbVO). Diese Klausel gehört in jedes Testament eines Deutschen mit Immobilie in Spanien — unabhängig davon, ob Wohnsitz in Deutschland oder auf der Insel besteht. Ohne sie kann eine sorgfältig geplante deutsche Nachlassstruktur an der spanischen Pflichtteilssystematik zerbrechen.

Auf der Steuerseite gilt: Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer wird regional geregelt. Auf den Kanaren gelten für nahe Verwandte (Ehegatten, Kinder, Enkel) Vergünstigungen von bis zu 99,9 % — in der Praxis führt das dazu, dass die effektive Erbschaftsteuer auf eine La-Palma-Immobilie innerhalb der Kernfamilie oft symbolisch bleibt. In Deutschland wird derselbe Nachlass parallel erfasst; die in Spanien gezahlte Steuer wird nach DBA angerechnet.

Wer mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringt oder seinen Mittelpunkt der Lebensinteressen dort hat, gilt als in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig — mit Erklärungspflicht für das Welteinkommen. Für viele deutsche Käufer, die zunächst nur einen Zweitwohnsitz auf La Palma planen, wird das nach einigen Jahren zur realen Frage.

Der Wechsel von der deutschen in die spanische Steuerpflicht ist gestaltbar, aber er will vorbereitet sein. Zu klären sind unter anderem: Abmeldung bei der deutschen Gemeinde, Behandlung deutscher Renten und Kapitaleinkünfte, eventuelle Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG bei wesentlichen GmbH-Beteiligungen, Krankenversicherungsdeckung über das S1-Formular oder den privaten Weg, und die Frage, ob der spanische Sonderstatus für Zugezogene (Ley Beckham) im Einzelfall greift.

Wer in Spanien steuerlich ansässig wird und im Ausland — also insbesondere in Deutschland — Vermögen von mehr als 50.000 € je Kategorie (Bankkonten, Wertpapiere, Immobilien) hält, muss diese Vermögenswerte einmalig und bei größeren Veränderungen erneut über das Modelo 720 gegenüber dem spanischen Finanzamt anzeigen. Die früher exorbitanten Strafen wurden nach einem EuGH-Urteil entschärft, die Meldepflicht selbst besteht fort.

Auf deutscher Seite bleibt die La-Palma-Immobilie, solange die deutsche Steuerpflicht besteht, in der Anlage V bzw. Anlage AUS zur Einkommensteuererklärung darzustellen. Deutsche Finanzämter verfügen inzwischen über automatischen Informationsaustausch mit Spanien — ein 'die merken das schon nicht' ist keine Strategie.

Notarurkunden auf La Palma werden auf Spanisch verlesen und unterzeichnet. Für Käufer, die des Spanischen nicht ausreichend mächtig sind, ist ein vereidigter Dolmetscher oder eine wörtliche Übersetzung Pflicht — der Notar wird sonst beurkundungsrechtliche Bedenken haben. In der Praxis erwarten deutsche Käufer heute mehr: eine durchgehend deutschsprachige Begleitung, die neben Sprache auch Erwartungsmanagement, kulturelle Unterschiede und die Zeitachse spanischer Verwaltungsprozesse abdeckt.

Genau hier setzt unsere Arbeit an. La Palma Exklusive begleitet deutsche Käufer von der ersten Objektbesichtigung über NIE-Beantragung, Anwaltskoordination und Kaufvertragsprüfung bis zum Notartermin und zur Post-Completion — auf Deutsch, mit direktem Zugang zu den Fachanwälten und Steuerberatern, mit denen wir seit Jahren arbeiten. Wer den Leitfaden für deutschsprachige Käufer bereits gelesen hat, findet hier die steuerliche und rechtliche Vertiefung.

Der erste Fehler ist strukturell: Käufer übertragen deutsche Denkmuster eins zu eins auf Spanien. Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) hat eine andere Rechtsqualität als das deutsche, der Notar hat eine andere Rolle, und der 'contrato de arras' ist ein Reservierungsvertrag mit echten Rechtsfolgen — nicht die unverbindliche Absichtserklärung, für die er gelegentlich gehalten wird.

Der zweite Fehler ist steuerlich: Die Immobilie wird über eine deutsche GmbH oder eine spanische SL gehalten, weil ein Bekannter es 'so gemacht hat'. In den allermeisten privaten Konstellationen ist der direkte Erwerb als natürliche Person steuerlich günstiger — insbesondere im Erbfall und beim späteren Verkauf. Strukturüberlegungen sind sinnvoll, aber sie gehören vor den Kauf, nicht danach.

Der dritte Fehler ist prozessual: unterschätzte Zeit für NIE, Bankkonto und Vollmachten. Wer aus Deutschland kauft, sollte diese Bausteine drei bis sechs Wochen vor dem geplanten Notartermin abgeschlossen haben — nicht in der Woche davor.